서울시가 지난달 12일 △강남구△서초구△송파구 등의 강남 3구와 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가제(이하 토허제)를 지정을 해제했다. 그러나 얼마 지나지 않은 지난 24일부터 향후 6개월간 △강남구△서초구△송파구와 용산구의 4곳의 아파트 2천 2백여 곳에 대해 토지거래허가구역이 재지정됐다. 이번 정책 변경이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해 유정석 단국대학교 도시계획 부동산학부 교수와 함께 알아보자.

 

 

Q1. 토지거래허가제도는 어떤 제도이고 본래 취지는 무엇인가요?   

토허제는 부동산 투기를 방지하고 지가 안정을 도모하기 위해 특정 지역 내 토지를 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 근거해 시행되며 투기 과열이 우려되는 지역을 대상으로 지정됩니다. 토허제의 본래 취지는 △부동산 투기 억제△실수요자 중심의 시장 형성△지가 안정화입니다. 특히 토지 이용 목적이 실거주나 실제 사업인지 확인함으로써 불필요한 투기 수요를 차단하고 부동산 가격의 급격한 상승을 방지하는 데 목적이 있습니다.

 

Q2. 토지거래허가구역으로 지정될 시 토지거래허가구역으로 지정되지 않았을 때와의 차이점이 무엇인가요? 

토지거래허가구역과 일반 지역 간엔 △거래 절차△대출 규제△이용 목적 증명△의무 사항△전매 제한에서 주요 차이점이 있습니다. 먼저 거래 절차의 경우 토지거래허가구역 내에선 계약 체결 전에 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며 허가 없이 체결된 계약은 무효가 됩니다. 대출 규제 측면에선 실거주 목적이 아닌 경우 대출이 제한돼 투자 목적의 거래가 어려워집니다. 또한 이용 목적 증명이 요구돼 토지를 취득할 때 실거주 또는 실사업 용도임을 증명해야 합니다. 아울러 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며 일정 기간 동안 허가 목적 외의 사용이 제한된다는 의무 사항이 있습니다. 마지막으로 전매* 제한이 적용돼 허가받은 토지는 의무 기간 내 전매가 원칙적으로 금지됩니다. 이러한 차이점들로 인해 투기적 수요가 억제되고 실수요자 중심의 시장이 형성되는 효과가 나타납니다.

 

Q3. 갭투자**가 무엇인지 설명해 주세요.

갭투자(Gap Investment)란 주택 구입 시 전세금을 활용해 소유자의 실제 투자 금액을 최소화하는 투자 방식입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구입할 때 자신의 돈은 3억 원이지만 전세로 7억 원의 자금을 융통해 구매 대금을 마련하는 방식입니다. 사실상 적은 자본으로 부동산을 소유하며 시세차익을 노리는 것입니다. 그러나 토지거래허가구역에선 실거주 목적이 아닌 경우 허가를 받기 어렵고 대출 규제도 강화돼 이러한 갭투자가 사실상 불가능해집니다.

 

Q4. 정부가 지난달 12일 강남 3구(강남△서초△송파) 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제한 이유 및 배경에 대해 설명 부탁드립니다.

해당 조치엔 몇 가지 배경 요인이 있습니다. 우선 정부의 전반적인 규제 완화 기조가 크게 작용했습니다. 또 과도한 규제로 인해 침체된 부동산 시장 활성화를 유도하려는 의도가 있었습니다. 여기에 국제교류복합지구 개발의 영향도 반영됐습니다. 국제교류복합지구 개발이 진행됨에 따라 해당 지역의 개발 수요를 반영하려는 목적이 있었던 것입니다. 마지막으로 지나친 규제가 지역 발전을 저해할 수 있단 판단 아래 지역 균형 발전을 도모하려는 의도도 담겨 있었습니다. 그러나 이러한 결정이 시장 안정성보다 단기적 활성화에 치중한 측면이 있었고 결국 시장 과열로 인해 재지정이란 정책 번복으로 이어졌습니다. 

 

Q5. 정부가 토지거래허가구역을 해제했다가 부동산 시장의 지나친 과열을 야기한 점을 인정하며 35일 만에 재지정했습니다. 이와 같이 부동산 시장이 지나치게 과열될 경우 나타날 수 있는 문제점과 그 파급효과는 무엇인가요?

우선 자산 불평등이 심화됩니다. 부동산 가격 급등은 자산가와 무주택자 간 불평등을 심화시킬 수 있습니다. 다음으로 주거 안정성이 저하됩니다. 실수요자들의 주택 구입 가능성이 낮아져 주거 불안이 가중됩니다. 경제적 자원 배분 또한 왜곡될 수 있습니다. 이로 인해 생산적 투자보다 부동산에 자본이 집중돼 산업 발전이 저해됩니다. 또 금융 체계 리스크(Risk)가 발생할 수 있으며 경제적 거품 현상인 버블(Bubble) 형성과 붕괴의 위험도 있습니다. 과도한 대출로 인한 가계부채 증가는 금융 체계 불안정성을 높이고 실제 가치와 괴리된 가격 형성은 향후 급격한 조정 가능성을 내포합니다. 이런 문제들은 단기적인 시장 불안정성을 넘어 장기적인 경제 구조와 사회 안정성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 

 

Q6. 현재 부동산 시장 분위기와 해당 지역 주민들의 반응은 어떠한가요?

현재 부동산 시장은 정책 변동성으로 혼란스러운 상태입니다. 단기간 내의 정책 번복은 시장 참여자들의 예측 가능성을 떨어뜨리며 전반적인 시장 불확실성을 증가시키고 있습니다. 해당 지역 주민들의 반응은 각자의 입장에 따라 상이합니다. 우선 기존 소유자 중 일부는 토허제 해제를 통해 자산 가치가 상승할 것이란 기대를 가지며 긍정적인 반응을 보였지만 이후 재지정 조치로 인해 정책에 대한 불신과 혼란을 호소하고 있습니다. 한편 실수요자들은 해제로 인한 가격 상승으로 주택 구입 기회 상실에 대한 우려가 컸으나 재지정으로 시장 안정을 기대하는 측면도 있습니다. 임차인들의 경우 전반적으로 주거 불안정성이 높아지고 있단 점에서 우려가 큰 상황입니다.

 

Q7. 지난 12일 시행된 토허제 해제에 대해 집값 상승 우려가 큰 상황에서 섣부른 규제 완화였다는 비판과 우려의 목소리도 있었습니다. 이에 대해 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.

토허제 해제 결정은 몇 가지 관점에서 시기적으로 적절하지 못했다고 판단됩니다. 우선 시장 안정성보다 활성화에 지나치게 초점을 맞춘 결정이었습니다. 강남 등 핵심 지역의 규제를 완화할 경우 투기 수요가 급증할 것이라는 예측은 충분히 가능했다고 생각합니다. 둘째로 정책 영향에 대한 면밀한 분석 없이 이루어진 측면이 있습니다. 부동산 정책은 시장에 미치는 파급효과가 크고 복잡하기에 단계적점진적 접근이 필요했습니다. 부동산 정책은 시장 참여자들의 장기적 의사결정에 영향을 미치는 만큼 일관성과 예측 가능성이 중요합니다. 이번 사례는 부동산 정책이 정치적단기적 고려보다 시장 안정성과 주거 복지라는 본질적 목표에 집중해야 함을 보여주는 교훈이라 생각합니다.

 

Q8. 현재와 같이 혼란스런 상황에서 실수요자 입장에선 앞으로 어떻게 대응해야 하는 건지 궁금합니다.

실수요자 입장에서 몇 가지 유의할 점들을 정리해 보면 다음과 같습니다. 우선 장기적인 관점을 유지하는 태도가 필요합니다. 단기적인 시장 변동에 휘둘리기보다는 자신의 주거 계획과 재정 상황에 맞춘 장기적 시각에서 의사결정을 내려야 합니다. 이와 함께 자신의 재정 건전성을 우선시하는 자세도 중요합니다. 무리한 대출보단 자신의 상환 능력 내에서 구입 계획을 세워야 하며 금리 상승 등 예기치 못한 변수에 대비해 일정한 재정적 여유를 마련해 두는 것이 바람직합니다. 또한 정보 수집을 강화하는 노력이 필요합니다. 특정 지역의 △개발 계획△인프라 변화△인구 동향 등 실질적인 가치에 영향을 미치는 요소들을 면밀히 분석해야 보다 안정적인 판단이 가능합니다. 또한 시장의 불확실성이 큰 상황에서는 분할 매수 전략을 활용해 일시에 큰 결정을 내리기보다 단계적으로 접근하는 방식도 고려해 볼 수 있습니다.

 

Q9. 앞선 토지거래허가제 재지정으로 강남 3구와 용산구에서 갭투자가 불가능해지면서 투기 수요가 다른 지역으로 옮겨가는 이른바 ‘풍선효과***’가 나타날 것에 대한 우려도 있는데 이에 대해 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.

풍선효과는 부동산 규제의 고질적인 문제점으로 이번 토허제 재지정 역시 예외가 아닐 것으로 예상됩니다. 투자 수요의 이동이 대표적인 예입니다. 강남 3구와 용산구에 집중됐던 투자 수요가 규제를 피해 △광진구△마포구△성동구 등과 같은 인접 지역으로 이동할 가능성이 높습니다. 특히 규제 지역과 비규제 지역의 경계에 위치한 지역들은 투자 수요 유입으로 인해 가격 상승 압력을 받을 수 있습니다. 

 

Q10. 정부의 불안정한 부동산 정책에 국민들의 신뢰가 하락하고 있는 상황입니다. 향후 우리나라 부동산 시장의 전망에 대해 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.

우리나라 부동산 시장은 단기적 혼란기를 거쳐 점차 안정화 단계로 진입할 것으로 전망합니다. 우선 단기적으론 정책 신뢰도 하락에 따라 시장 참여자들의 관망세가 이어지고 가격 변동성도 지속될 가능성이 크지만 이후 구조적 변화가 진행될 것으로 보입니다. △저출산과 고령화△재택근무의 확산△1인 가구의 증가 등 인구 및 사회 구조의 변화는 부동산 수요 패턴을 변화시킬 것입니다. 여기에 더해 지역별 차별화 현상 또한 심화될 것으로 예상합니다. 아울러 향후 장기적인 금리 정책 역시 부동산 시장에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 이러한 흐름 속에서 정부는 무엇보다 부동산 정책의 신뢰 회복을 위해 장기적으로 접근할 필요가 있습니다. △공급 측면의 접근 강화△실수요자 중심의 시장 형성△정책의 일관성△지역 균형 발전과 예측 가능성 확보가 이뤄져야 합니다. 결론적으로 부동산은 국민의 주거 안정과 자산 형성에 중요한 요소이므로 장기적 안정성에 초점을 맞춘 접근이 필요하고 이를 통해 정책 신뢰도 회복이 이뤄진다면 부동산 시장은 더 건전하고 지속 가능한 방향으로 발전할 수 있을 것입니다. 

 

*전매: 구입한 부동산을 단기간에 처분하여 이익을 얻으려고 되파는 것을 말한다.

**갭투자: 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후, 단기간에 전세가를 올려 그에 따른 매매가 상승에서 얻는 시세 차익을 목적으로 하는 투자.

***풍선효과: 하나의 문제를 해결하면 다른 쪽에서 문제가 발생하는 현상. 

 

 

한영빈 기자 09youngbin@hufs.ac.kr